投資不動産の借り換えに対する税金の影響

気球の支払いを伴う商業用不動産ローンの有病率を考えると、多くの所有者は保有期間中に借り換えを行うことになります。 いくつかの借り換えが迫り来る風船によって強制されている間、他のものは様々な理由で発生します。 個人住宅の場合と同様に、金利を引き下げたりローンの条件を変更したり、資産の資産を活用して現金に変換するために、資産を借り換えることができます。 投資不動産ローンは税控除の対象となるはずなので、借り換えには税金の影響があります。

金利費用の変更

投資不動産のほとんどすべての住宅ローンの借り換えはあなたが支払う金利の額を変更します。 たとえあなたの金利が同じであっても、あなたのローンを再償却することはあなたの支払いの利子と元本の間の割合を変えます。 IRSは住宅ローンの利子に適用される制限なしにあなたが投資不動産の費用としてあなたが支払う利子のすべてを支払うことを可能にするので、借り換えはあなたがあなたの家賃収入に対してあなたが支払うことができる利子の量を増減するスケジュールE

借り換え費用

あなたがあなたのローンを借り換えるとき、すべての費用は控除可能です。 あなたはあなたのポイント、あなたのローン料金、あなたが支払うあらゆる法律またはタイトル料金、そしてあなたの市、郡または州の料金であるどんな記録料金または住宅ローン登録税も償却することができます。 ただし、これらの費用を土地の長さで割り、毎年相応の金額を償却する必要があります。 たとえば、10年の期間のローンの場合、決済費用が16, 500ドルであれば、年間1, 650ドルの費用を請求できるようになります。

借り換えと1031交換

多くの不動産投資家は、1031の課税繰り延べ交換を通じて売却される不動産から現金を引き出す方法として、現金払い戻しの借り換えを使用しています。 1031取引所では、不動産の売却、別の不動産の購入、キャピタルゲインと減価償却の税金負債の繰り延べが可能ですが、取引から現金を引き出すことはできません。 これを回避するために、あなたはあなたの古い財産を売る、新しい財産を買う、そしてあなたの新しい財産から現金を引き出すためにキャッシュアウト借り換えローンをすることができます。 IRSはそれらを達成する方法について厳格で迅速なルールを設定していないため、1031の取引所で経験を積んだ弁護士に相談して、取引所のタイミングとIRSの精査を避けるための借り換えを計画するのが最良です。

キャッシュアウトのガッチャ

長期間投資を続け、さまざまな理由で現金を引き出すために借り換えを続けることは可能です。 あなたが販売しようとした場合しかし、これは問題を引き起こす可能性があります。 価値が上がった不動産を売却する場合は、利益に対してキャピタルゲイン税を支払い、減価償却額を上回る金額を売却した金額に対して減価償却回収税を支払う必要があります。

たとえば、あなたが100万ドルで不動産を購入し、その減価償却原価を25万ドルに減額するのに十分な減価償却費を請求し、それを200万ドルで売却した場合、減価償却累計額75万ドル。 売却後に1, 500, 000ドルの住宅ローンで不動産の借り換えを行い、手数料と手数料を140, 000ドルで支払った場合、ローン、手数料、およびほとんどの連邦税を返済した後も、27, 500ドルの税金が残っています。 あなたが追加の州所得税を持っていたならば、あなたはその売上にさらにもっとお金を支払うことになるでしょう。

このことを念頭に置いて、資産からエクイティを継続的に借り換えると、保有期間の終了時に問題が生じる可能性があります。 そのため、できるだけ早い段階で、資格のある公認会計士を使用して、資産と税金負債の長期計画を立てることをお勧めします。

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